CHAMBRE RÉGIONALE DES
GÉOMÈTRES-EXPERTS D’ILE-DE-FRANCE
Géomètre-Expert, vous conseiller en copropriété c'est notre métier !
Des questions sur la copropriété ? Ayez le réflexe Géomètre-Expert !
Évitez les problèmes grâce aux conseils de votre Géomètre-Expert !
Le géomètre-expert : l'expert de vos projets immobiliers
Géomètre-expert, le professionnel qu'il vous faut
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La seule appellation de « géomètre » n’est pas réglementée !
Le titre de « Géomètre-Expert » est exclusivement réservé à des ingénieurs géomètres ou des titulaires du diplôme de Géomètre-Expert DPLG, inscrits à l’Ordre des Géomètres-Experts. Après avoir prêté serment devant le conseil régional de l’ordre, le Géomètre-Expert se voit attribuer un numéro d’inscription à l’Ordre qu’il conservera tout au long de sa carrière.
L’Ordre des Géomètres-Experts est régi par la loi du 7 mai 1946 modifiée, instituant l’Ordre des Géomètres-Experts et décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession et code des devoirs professionnels.
Le Géomètre-Expert appartient à une profession réglementée dont l’exercice est contrôlé.
L’Ordre des Géomètres-Experts impose à ses membres les règles suivantes :
+ Assurance au titre de la Responsabilité Civile Professionnelle avec garantie subséquente. A défaut, le conseil régional de l’Ordre suspendra immédiatement le Géomètre-Expert.
+ Obligation de suivre chaque année 8 jours de formation.
+ Contrôle régulier de ses membres afin de vérifier la gestion, le respect de la déontologie et des règles de l’art.
Le Géomètre-Expert est soumis au devoir de conseil et au secret professionnel. Il est délégataire du service public contrôlé par le gouvernement. Seul le Géomètre-Expert inscrit à l’Ordre, est habilité par la loi à fixer et à garantir, dans le cadre d’un bornage, les limites réelles de votre propriété.
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Pour vous assurer que vous faites bien appel à un Géomètre-Expert, vous pouvez :
+ Consulter le site de l’Ordre www.geometre-expert.fr rubrique « vous cherchez un Géomètre-Expert »
+ Contacter directement l’Ordre des Géomètres-Experts
40 avenue Hoche 75008 PARIS
Tél : 01.53.83.88.00 I Mail :
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BORNAGE
Le bornage est de l’exclusivité du géomètre-expert.
Juridique, mais aussi technique, sollicité lorsqu’une limite est incertaine, le bornage obéit à des règles précises pour aboutir à un procès-verbal de bornage aujourd’hui normalisé.
« Question : POURQUOI BORNER ? MA PROPRIETE EST PARFAITEMENT CLOTUREE !»
Les limites de possession ne sont pas forcément les limites de propriété :
Un mur, une clôture peuvent être privatifs ou mitoyens. Pire : le mur de clôture du
voisin peut être en retrait sur sa propriété ; En cas de construction en limite de ce
mur on empiète chez lui et il faut savoir que des arrêts de justice peuvent ordonner la démolition des constructions nouvelles pour des empiètements de quelques
centimètres !
« Question : POURQUOI BORNER ? J’AI UN TITRE DE PROPRIETE QUI M’INDIQUE LA
REFERENCE CADASTRALE ET GARANTIT LA SUPERFICIE DE MON TERRAIN ! »
1/ Les titres de propriété sont généralement imprécis :
Le titre de propriété atteste du transfert d’un bien d’un propriétaire à un autre.
Mais il est rare qu’il garantisse la superficie et les limites d’un terrain. En effet,
lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, l’acte de vente prévoit très souvent
que l’acheteur assumera seul les risques inhérents à son acquisition, et notamment
les erreurs de superficie ou les descriptions de servitudes, etc. Cette clause de «
non garantie «, quand elle figure dans les conditions de vente, interdit à l’acquéreur de se retourner ensuite contre le vendeur, même si le descriptif figurant dans
l’acte se révèle erroné.
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre
2000 (JO du 14.12.00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un
terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte
d’habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non
d’un bornage. A défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur
peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, engager
une action pour obtenir sa nullité.
2/ La contenance cadastrale figurant dans les titres n’est pas garantie :
Le cadastre mentionne la contenance des parcelles et donne parfois quelques indications sur les limites des parcelles, mais il s’agit d’informations de nature fiscales
qui n’ont pas de valeur juridique lors d’un conflit entre deux propriétaires.
Ainsi, le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C’est simplement un
élément de présomption parmi d’autres. L’acceptation des propriétaires est obligatoire pour valider la limite qui divise leur bien.
A RETENIR : Les plans et matrices cadastrales sont des documents administratifs,
élaborés pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique en matière de droit de propriété*.
* Hors Alsace-Moselle qui dispose d’un régime particulier
« Question : QUE DIT LA LOI ? »
L’article 646 du code civil précise «Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigues»
Pour délimiter de façon irrévocable un terrain, il faut confronter les différentes
sources d’information (cadastre, limites apparentes, titres de propriété, etc.) afin
de résoudre les contradictions qu’elles peuvent révéler, et de surcroît, obtenir
l’accord des voisins sur les limites fixées.
Le bornage permet de fixer les limites du terrain par des repères matériels : les
bornes. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés
contigus. Ce droit est reconnu également aux usufruitiers d’un terrain, aux bénéficiaires d’un bail à long terme susceptible d’hypothèque (que l’on appelle «emphytéote»), ou aux détenteurs d’une promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire
un « compromis de vente».
Le Procès-Verbal normalisé dressé par le géomètre-expert est une véritable garantie : Une fois signé par les propriétaires, il est opposable entre eux en cas de
contestation future sur les limites de propriété.
Le bornage ne peut être réalisé que sur des propriétés contiguës. Si deux terrains
sont voisins mais séparés par un espace (voie, ouvrage, etc.) appartenant à un tiers
ou dépendant du domaine public, ce sont alors les propriétaires de cet espace qui
doivent être impliqués.
A RETENIR : De part la délégation au géomètre-expert d’une mission de service public contrôlée par le gouvernement, ce professionnel inscrit obligatoirement à
l’Ordre des Géomètres-Experts est la seule personne qualifiée pour procéder au
bornage d’un terrain.+ Lire la suiteFermer -
COPROPRIETE : LE PRINCIPE DE LA ROCHELLE
Les plans annexés à l’état descriptif de division, conservés au rang des minutes des Notaires, satisfont aux deux critères de l’art 1er-1 de la loi du 7 mai 1946 et relèvent donc de l’office exclusif du géomètre-expert dans le cadre de sa délégation de service public.
Selon les textes législatifs, la copropriété est régie par deux documents, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Le règlement de copropriété organise la vie de la copropriété et définit les parties communes et l’usage de l’ensemble des biens qui la composent.
L’état descriptif de division identifie l’immeuble, décrit littéralement les lots et fixe pour chacun la quote-part de la propriété du sol et des parties communes correspondantes. Il répond à l’obligation de l’article 7 du décret du 4/01/1955 modifié.
Quant à l’article 71 du décret du 14/10/1955, il précise les modalités d’application de l’article précité de la façon suivante : « l’état descriptif doit identifier l’immeuble, …, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot. … Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l’acte … ».
L’origine de certains conflits en copropriété provient d’un manque de précision quant à la définition des parties privatives ou des parties communes. Il s’avère qu’une description littérale seule ne suffit pas à définir les limites juridiques des lots. L’établissement de plans précis se révèle indispensable à la création d’une copropriété puis tout au long de son existence.
L’évolution de la jurisprudence a précisé la nature du lot de copropriété. En effet, par un arrêt du 30 Juin 2004, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a pris la décision suivante : « … le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts … ».
Le lot de copropriété est considéré dorénavant comme un héritage, autrement dit un bien foncier. Cela nous conduit naturellement à nous interroger sur le rôle du géomètre-expert quant à la définition du lot de copropriété.
L’article 1er-1 de la Loi du 7 Mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts stipule : « le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle, réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles, et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière … ».
Son appartenance à une profession réglementée et sa délégation de service public dans la définition des limites foncières désignent donc le géomètre-expert comme le seul professionnel en mesure d’apporter toutes les garanties nécessaires dans la définition des lots de copropriété, tant au niveau technique que juridique.+ Lire la suiteFermer -
VOLUMETRIE
Face à une urbanisation très dense et des formes urbaines nouvelles, il est parfois nécessaire d’occuper des zones à leur maximum au sein d’ensembles immobiliers complexes (EIC) dans lequel cohabite domaine public (gare, établissements scolaires, administrations,…) et propriété privée. Le régime de la copropriété n’étant pas adapté, il est nécessaire d’employer la division en volumes.
Juridiquement, la structure de division en volumes, composée d’un état descriptif de division en volumes, d’un cahier des charges et d’une association syndicale ne relèvent pas de la loi. C’est un domaine empirique, jurisprudentiel et conventionnel ou tout doit être créé, en particulier les servitudes. L’oubli de certains points ne peut être paré par un texte législatif comme en matière de copropriété. Le dossier est global et analyse différents aspects historiques, juridiques et réglementaires.
Le géomètre-expert établit les documents nécessaires à la gestion des ensembles immobiliers complexes, dont une partie de la propriété peut relever de la domanialité publique.
Pour cela, il identifie les différents volumes composant l'ensemble à l’aide de plans et coupes établis à partir de levers réguliers (bâtiments existants) ou de documents fournis par le maître d’ouvrage (immeubles en vente en l'état futur d'achèvement). Il établit également un état descriptif de division en volumes. Il élabore les statuts de l’association syndicale chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.
Les géomètres-experts occupent un rôle majeur en conseillant les acteurs concernés (investisseurs, maitres d’ouvrage publics et privés, architectes, notaires, avocats,…) sur la pertinence du recours à ce type de division du sol et aussi dans l’élaboration des états descriptifs de division en volumes.+ Lire la suiteFermer -
RELEVES D’ARCHITECTURE
Les cabinets de géomètres-experts, installés en région Ile-de-France, ont développés de grandes compétences en matière de relevés d’immeubles en zones urbaines. Ce tissu urbain, souvent chargé d’histoire, nécessite une approche particulière et une adaptation des méthodes de lever traditionnelles. Il nécessite également une connaissance des méthodes de construction et de leurs évolutions au fil du temps. Un relevé d’un immeuble de type haussmannien s’appréhende différemment d’un immeuble des années 1970.
Les cabinets de géomètres-experts, membres de la chambre régionale des géomètres-experts d’Ile-de-France, réalisent quotidiennement les prestations suivantes :
Plans d’intérieur
Les plans d’intérieur sont indispensables à la vente, la location, la mise en copropriété ou la gestion de locaux et de bâtiments
Plans d’architecture
Pour répondre aux besoins d’un maître d’œuvre ou d’un maître d’ouvrage, le géomètre-expert établit des plans d’intérieur détaillés, indispensables à la réhabilitation ou la restructuration partielle ou totale d’un immeuble. Il y consigne de nombreux détails : équipements fixes (éviers, appareils sanitaires, radiateurs, cheminées), sens d’ouverture des portes et fenêtres, allèges, hauteurs sous plafonds, affectation des locaux, natures des murs, colonnes d’alimentation et d’évacuation,…
Plans de façade
Le plan d’une façade positionne tous les éléments de celle-ci (ouvertures, faîtages, acrotères, bandeaux …) à prendre en compte, par exemple, lors d’un projet de restructuration d’un bâtiment.
Plan de toitures
Les relevés de toitures d’immeubles situés en région Ile-de-France peuvent être dangereux et nécessitent un savoir-faire particulier.
Plan d’héberges
Ces plans sont nécessaires aux études de construction en limites séparatives ou à l’établissement d’un décompte de mitoyenneté.
Plan de coupes
Il existe principalement 3 types de coupes : la coupe de principe, la coupe simple et la coupe élévation ou projetée. Sur cette dernière, la plus complète, les éléments architecturaux visibles de l’intérieur du bâtiment seront projetés sur l’axe de la coupe afin d’obtenir une représentation complète du bâtiment.+ Lire la suiteFermer -
CERTIFICATION DES SURFACES
Le mètre carré en région parisienne est rare et cher ! Apparue à la fin des années 80, la
financiarisation de l’immobilier a modifié la gestion des patrimoines immobiliers. La
gestion en « bon père de famille » a cédé le pas à la rentabilité de l’investissement immobilier. Les directeurs immobiliers et les assets managers doivent maintenant disposer
de surfaces fiables sur lesquelles ils se basent pour établir la performance financière
d’une opération immobilière.Les géomètres-experts, membres de la chambre des géomètres-experts de Paris, collaborent quotidiennement avec les différents acteurs de l’industrie immobilière. Ils
connaissent les règles d’urbanisme, prennent en compte les enjeux et les contraintes et
sont régulièrement intégrés en amont dans les équipes pluridisciplinaires.
Les différentes catégories de surfaces certifiées par les géomètres-experts sont les suivantes : surfaces de plancher (SDP), surfaces taxables, surfaces hors œuvre brutes et
nettes (SHOB/SHON), surfaces utiles, superficies privatives « loi Carrez », surfaces habitables, surfaces commerciales, surfaces Gross Lease Area (GLA), surfaces pondérées hors
œuvres (SDHOP), surfaces cadastrales et fiscales (taxe annuelle sur les bureaux,…).
A chaque surface correspondant une définition précise relevant d’un cadre légal ou
contractuel.
Confier la certification des surfaces d’un projet immobilier à un géomètre-expert
contribue à sécuriser l’équilibre financier de l’opération et apporte les garanties exigées
par l’acquéreur.+ Lire la suiteFermer -
URBANISME OPÉRATIONNEL ET RÉGLEMENTAIRE
En raison de la complexité des législations concourant à l’acte de bâtir, de leur évolution incessante, les Géomètres-Experts, par leur compétence reconnue en urbanisme et leur solide formation juridique, leur bonne connaissance du caractère opérationnel des documents applicables, sont des partenaires privilégiés des particuliers, des professionnels et des collectivités locales.
Urbanisme opérationnel :
Les Géomètres –Experts d’Ile de France, par leur implantation locale, possèdent une bonne connaissance des documents d’urbanisme locaux, qui , du Schéma Directeur d’Ile de France , en passant par les SCOT et PLU communaux ou intercommunaux , régissent , tout comme les autres document applicables de type PPR, PEB, AVAP .. etc… , les possibilités d’aménagement.
Ils analysent avec vous les contraintes réglementaires s’appliquant à votre projet et vous proposent une pré étude intégrant les aspects tant juridiques, qu’économiques ou fiscaux, qui vous permettent de déterminer le choix optimal le concernant.
Ils déposent pour votre compte, les autorisations d’urbanisme, de type Certificat d’urbanisme opérationnel, Déclaration Préalable de division, Permis d’Aménager, gèrent toute demande complémentaire pendant leur instruction par les autorités compétentes, le respect des délais , la validité juridique de l’autorisation obtenue.
Ils vous assistent pour l’affichage de l’autorisation et la purge des délais de recours contentieux et administratif.
En cas de refus injustifié, ils vous garantissent le suivi juridique des recours envisageables.
Planification :
Les Géomètres-Experts d’Ile de France concourent à planifier le développement et la création des espaces urbains ou péri urbains en garantissant un équilibre entre la protection et l’aménagement durable des territoires.
Partie d’entre eux assurent des prestations de conseil auprès des Collectivités Locales, à toutes les étapes de l’établissement d’un SCOT, d’un PLU ou d’une Carte Communale, en accompagnant les élus à l’établissement de diagnostics , d’évaluations environnementales, mise en place des documents de zonage, règlement, rapport de présentation, Orientations d’Aménagement et de Programmation… etc..
Ils accompagnent par ailleurs , les élus , dans le choix du mode de financement des équipements publics , en étudiant avec eux les solutions les mieux adaptées dans l’intérêt de la collectivité locale pour une réussite de l’opération immobilière : taxe d’aménagement renforcée ou Projet Urbain partenarial.+ Lire la suiteFermer -
INGÉNIERIE VRD, MAITRISE D’ŒUVRE
De nombreuses études nécessitent des compétences multiples et une approche transversale des projets, notamment sur leur aspect technique, juridique, économique et environnemental.
Les géomètres-Experts d’Ile de France ont développé un savoir-faire, particulièrement en maitrise d’œuvre de travaux de Voirie et Réseaux Divers qui leur permettent :
-D’identifier avec les décisionnaires, particuliers, aménageurs privés ou collectivités, les contraintes foncières, techniques, urbanistiques, environnementales, juridiques,
-De définir les orientations d’aménagement et leurs options avec réalisation d’un avant-projet sommaire avec dessins , croquis et Plans.
-De déterminer une enveloppe financière prévisionnelle et, pour les collectivités locales, les moyens de financement.
-D’aborder l’incidence des projets sur les équipements collectifs et de négocier avec les élus les modes de participation, particulièrement si le projet nécessite un renforcement des équipements publics.
-De réaliser , au besoin en constituant une équipe pluridisciplinaire, la demande d’autorisation administrative, notamment en consultant au préalable les Sociétés concessionnaires des Réseaux, les autorités gestionnaires de la Voirie, l’autorité environnementale, etc..
-De mettre en place un dossier de consultation d’entreprises comportant les pièces administratives indispensables pour assurer au Maitre de l’Ouvrage, la qualité des travaux à réaliser avec un montant négocié au mieux de ses intérêts.
-D’assister le Maitre de l’Ouvrage jusqu’à la signature des marchés de travaux, pour comparer les propositions , étudier des solutions alternatives , mettre au point l’offre retenue, vérifier les compétences et les conditions d’admission, passer l’ensemble des marchés et établir les ordres de services.
-De contrôler les travaux , en organisant les réunions de chantier , établissant le planning des opérations , rédigeant les compte-rendu de réunion et en contrôlant la qualité et la conformité de leur exécution.
-De vérifier la réception et le décompte des travaux , en vérifiant les états de situation des entreprises pour le paiement par le Maitre d’Ouvrage, et en organisant la réception des Ouvrages exécutés.
-De vérifier la production du dossier des ouvrages exécutés ainsi que de l’ensemble des rapports de contrôle et documents de récolement.
De l’étude de la faisabilité du projet , à réalisation des ouvrages, les géomètres-experts d’Ile de France qui réalisent des prestations de Maitrise d’œuvre de travaux de VRD , vous accompagnent , et grâce à leur formation tant juridique que technique, leur bonne connaissance du tissu local, vous apportent une vision globale de l’ensemble des contraintes qui s’y rapportent.+ Lire la suiteFermer
Vice-Président : Philippe JAMIN, géomètre-expert à Villejuif (94800)
Trésorière : Pascale BONNIER, géomètre-expert à Deuil-La-Barre (95170)
Secrétaire : Geoffroy ROBIN, géomètre-expert à Puteaux (92800)
Texte de base : article 646 du code civil.
Selon l'article L111-5-3 du code de l'urbanisme : " Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention."
Texte de référence : Art. L124-1 et s. et R. 124-1 et s. du code de l’urbanisme
- soit d’information: il indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain
- soit opérationnel : il indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet spécifique dont les caractéristiques ont été précisées dans la demande.
Textes de base : loi du 6 juillet 1989 et décrets du 27 août 1987.
Textes de base : loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967.
C'est une pièce essentielle en copropriété, qui peut être présentée séparément du règlement de copropriété mais qui en fait partie intégrante.Il comporte une liste des lots privatifs avec pour chacun son numéro (sous lequel il est enregistré au Fichier immobilier), une description qui induit l'usage auquel il est destiné, et les " tantièmes " (millièmes, dix-millièmes, cent-millièmes ou toute autre subdivision imaginable) de copropriété. Ces derniers fixent la quote-part de la propriété du sol ainsi que les droits de vote aux assemblées générales attribués au lot.
+ déterminant la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ;
+ fixant les règles relatives à l'administration des parties communes ;
+ déterminant la répartition des charges générales et spéciales.
Depuis le 18 Juin 1997, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, quelle que soit sa destination : habitation (professionnelle, commerciale, ou mixte) faisant partie d’une copropriété verticale ou horizontale, doit mentionner la superficie de la partie privative de ce bien.
La mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacements de stationnement, ni pour les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 m².
Le défaut de cette mention peut entraîner l’annulation de l’acte, et si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai maximum d’un an, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.
Texte de base : code de la construction et de l'habitation.
Texte de base : code de l'urbanisme.
Texte de base : code de l'urbanisme.
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CONSTRUCTION DE PISCINE
quelles sont les démarches administratives ?
La construction d’une piscine répond à un certain nombre de règles en matière d’urbanisme. Détails et explications sur les démarches et autorisations à obtenir avant d’installer
votre piscineLes démarches administratives et autorisations vont être différentes en fonction de la piscine que vous souhaitez installer Selon le type de piscine que vous choisissez, vous devrez peut-être satisfaire à des déclarations d’urbanisme avertit Jean-Luc Burtin, géomètre-expert et membre de l’UNGE Ile-de-France (Union Nationale des Géomètres Experts). Explications :
Construction de piscine enterrée
Pour la construction de piscine enterrée, si la superficie est inférieure à 10 m2, alors vous n’aurez aucune autorisation à demander, hormis dans les sites classés ou sauvegardés. Pour la construction de piscine enterrée d’une superficie de bassin entre 10 m2 et 100 m² non couverte, ou dont la couverture fait moins de 1,80 m de hauteur au-dessus du sol, une déclaration préalable de travaux devra être établie. Pour une piscine enterrée dont la superficie est supérieure à 100 m², sans couverture, un permis d’aménager est nécessaire (acte administratif permettant de contrôler les travaux et installations affectant l’utilisation du sol d’un terrain ; formulaire Cerfa en ligne ou à la mairie, envoi du dossier par courrier recommandé pour un délai d’instruction de 3 mois). Enfin, si la couverture excède 1,80 m de hauteur, et quelle que soit
la superficie, alors il faut un permis de construire.
Construction de piscine semi-enterrée
La construction de piscine semi-enterrée n’est pas entièrement creusée dans le sol : elle peut être enterrée d’un côté et hors-sol de l’autre. Pour un même modèle en bois, de nombreux fabricants donnent d’ailleurs le choix entre une installation de piscine hors-sol ou une piscine semi-enterrée, ce qui permet de s’adapter parfaitement aux contraintes spécifiques du terrain. Ainsi, si le jardin est pentu, la piscine pourra être d’une partie enterrée et de l’autre hors-sol. Ce type d’implantation permet d’intégrer au mieux la piscine dans le jardin, et d’aménager une terrasse surélevée, ce qui permet de rendre son usage encore plus agréable. Lorsque la construction de piscine est semi-enterrée, cela exige une déclaration de travaux préalable.
Construction de piscine couverte
On entend par construction de piscine couverte, la piscine qui est placée dans un bâtiment ou sous un abri (aluminium, bois, acier…), elle est alors considérée comme un bâtiment. Pour une surface allant jusqu’à 10 m2 et si l’abri fait moins de 1,80 m de hauteur aucune démarche n’est nécessaire. Si la piscine fait entre 10 et 100 m2 et si l’abri fait moins de 1,80 m de hauteur il faut une déclaration préalable de travaux. Au-dessus de ces dimensions, le permis de construire est nécessaire quelle que soit la hauteur de l’abri.
Installation de piscine en kit
La piscine en kit ou piscine modulaire sont des piscines à enterrer, il existe deux types de piscines en kit l’une utilisant des coffrages en PVC à renforcer par du béton, l’autre mettant en œuvre des panneaux rigides à assembler que l’on trouve aisément à des prix intéressants, est d’une grande facilité d’installation : il s’agit d’une piscine en pièces détachées (bois, polyester ou aluminium) à monter soi-même et livrée avec le matériel nécessaire pour le mettre en place.
Il n’y a pas de démarche à faire pour un modèle n’excédant pas 10 m². Au-dessus de cette taille, une déclaration préalable de travaux est nécessaire (cela permet à l’administration de s’assurer que l’installation respecte les règles d’urbanisme), formulaire Cerfa à retirer à votre mairie puis à y déposer en deux exemplaires, pour un délai d’instruction d’un mois. Il est recommandé de se faire assister par un professionnel pour les travaux d’implantation et de renforcement de la structure.
Installation de Piscine hors sol
Est qualifiée de piscine hors-sol,une piscine qui n’est pas creusée, comme par exemple une piscine gonflable. Si la piscine est installée provisoirement, c’est-à-dire trois mois dans l’année, si le bassin n’excède pas 10 m2 et la hauteur 60cm, et si elle est à plus de 3 m de vos limites de propriété, aucune autorisation n’est nécessaire. Mais dans le cas contraire, une déclaration préalable de travaux est nécessaire.
N’hésitez pas à vous faire conseiller en amont sur la faisabilité et sur le régime des autorisations à prévoir… afin de ne pas boire la tasse !+ Lire la suiteFermer -
PISCINE : QUELLES RÉGLEMENTATIONS ?
Piscine : taxes, impôts, autorisations… comment ne pas boire la tasse !
Que ce soit en matière d’urbanisme, avec les autorisations à obtenir avant de construire votre bassin, ou pour les impôts fonciers, locaux ou d’aménagement, la piscine ce n’est pas qu’une partie de plaisir.
Barboter dans le petit bain ? Parfait pour votre bout de chou… Piquer une tête avant le dîner de ce soir ? Très bien, ça va être sympa. Ce n’est pas pour gâcher votre plaisir, mais lisez quand même ce qui suit, car l’urbanisme et le Trésor public s’invitent forcément au bord de l’eau…
Ainsi, rien qu’en matière de fiscalité, « une piscine va entrainer une augmentation de la valeur locative de votre propriété » rappelle le géomètre-expert, membre de l’UNGE Ile-de-France (Union Nationale des Géomètres Experts, Chambre Régionale Ile de France). La piscine influe en effet sur la valeur locative cadastrale permettant d’asseoir l’impôt local. Et concernant la construction, la piscine
est soumise depuis le 1er mars 2012 à la nouvelle taxe d’aménagement.
QUEL EST LE STATUT FISCAL DE LA PISCINE ?
« N’oublions pas que l’addition de toute construction nouvelle entraîne une augmentation de la valeur locative qui sert de base à l’établissement de la taxe foncière, même lorsque la construction ne concerne pas la partie principale du local ».Ainsi, une piscine constitue une « dépendance bâtie » augmentant le montant de la taxe foncière dès lors qu’elle est fixée au sol de telle façon qu'il soit impossible de la déplacer sans l'endommager. C’est notamment le cas si la piscine repose sur des fondations ou une assise en maçonnerie ou en ciment.
Votre piscine sera ainsi soumise directement ou indirectement à trois taxes…
Taxe foncière :
Les piscines enterrées qui nécessitent des travaux de maçonnerie, fixées au sol ou qui ne peuvent être déplacées sans être détruites sont soumises à la taxe foncière. La construction d’une piscine venant augmenter cette valeur locative, votre taxe foncière augmentera mécaniquement.
Taxe d'habitation :
Certes vous n’habitez pas dans votre piscine ! Celle-ci est quand même considérée comme une « dépendance bâtie de la maison », un bâtiment annexe. Votre piscine est donc sujette à la taxe d’habitation.
Taxe d’aménagement :
« La piscine est soumise depuis le 1er mars 2012 à une nouvelle taxe d’aménagement »insiste notre géomètre-expert. À la suite du Grenelle II, la fiscalité de l’aménagement a en effet été modifiée et les surfaces des aménagements et constructions ont été redéfinies. Ces modifications sont applicables aux demandes d’autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclarations préalables…) déposées
depuis le 1er mars 2012. Ainsi la construction d’une piscine est soumise à la taxe d’aménagement. Cette taxe concerne les piscines extérieures d’une superficie supérieure à 10m2, et n’est perçue qu’une seule fois, lors de la délivrance de l’autorisation par l’administration (permis de construire pour une piscine couverte, déclaration préalable de travaux pour une piscine extérieure, voir plus loin). Elle est calculée en multipliant la surface de la piscine par la valeur forfaitaire (200€/m2 en 2013) et par un taux. Ce taux résulte de l’addition d’un taux communal (défini par la mairie) et d’un taux départemental.
Prenons l’exemple d’une piscine d’une superficie de 50 m2 : on multiplie par la valeur forfaitaire de 200€/m2, (par m²de surface de bassin) ce qui donne une base taxable de 10 000€. En retenant les taux médians de 2013, on obtient 3% pour le taux communal (il pourrait aller jusqu’à 20% pour la taxe communale) et 1,25% pour le taux départemental ce qui donne un taux global de 4,25%. Le montant de la taxe est donc (10 000€x 4,25%) de 425€…
A quoi faut-il faire attention ?
- La piscine est imposée pour la taxe d’aménagement alors qu’elle ne constitue pas de la surface de plancher fiscale… Dans l’absolu, un bassin vide, comme une trémie, est normalement déductible, mais le principe retenu est qu’une construction est toujours taxée.
- La margelle, la terrasse ou le dallage périphérique entourant le bassin sont considérés comme de la surface de plancher s’ils sont clos et couverts par une toiture (amovible ou non) dans leur partie d’une hauteur sous plafond de plus de 1.80m.
- La construction d’une piscine peut bénéficier d'une exonération de deux ans de taxe foncière. Une déclaration « 6704 IL » doit être déposée auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction.
Quels risques si on ne déclare pas ?
Et si on « oublie » de déclarer sa piscine aux impôts ? Sachez que les vérifications par voie aérienne, voire par satellite, rendent très facile le repérage des habitations avec piscines…
URBANISME : GARE AUX AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES !
« Selon le type de piscine que vous choisissez, vous devrez peut-être satisfaire à des déclarations d’urbanisme » ajoute le géomètre-expert. Plusieurs cas de figure…
Piscine en kit : Ce type de bassin, que l’on trouve aisément et à des prix intéressants, est d’une grande facilité d’installation. Il n’y aura pas de démarche particulière à faire : ni permis de construire, ni déclaration préalable… pour un modèle n’excédant pas 10m².
Semi-enterrée :Pour un même modèle en bois, de nombreux fabricants donnent le choix entre une installation hors-sol ou semi-enterrée, ce qui permet de s'adapter parfaitement aux contraintes spécifiques du terrain. Ainsi, si le jardin est pentu, la piscine pourra être en partie enterrée, en partie horssol. Ce type d'implantation permet d'intégrer au mieux le bassin dans le jardin, d'aménager une terrasse surélevée... Et de rendre son usage encore plus agréable. Seule contrainte : lorsqu'elle est semienterrée, la piscine exige une déclaration de travaux préalable.
Couverte :Si votre piscine est couverte (piscine placée dans un bâtiment ou sous un abri), les démarches dépendent de la surface de bassin et de la hauteur de l’abri. Moins de 10 m2 et moins de 1,80 m de hauteur : aucune démarche n’est requise. Entre 10 et 100 m2 pour un abri de moins de 1,80 m, c’est une Déclaration Préalable. Et vous devez impérativement obtenir un permis de construire pour toute surface supérieure à 100 m2, quelle que soit la hauteur de l’abri, de même que pour toute piscine intérieure.
Enterrée :Pour une piscine extérieure enterrée, si la superficie est inférieure à 10 m2, alors vous n’aurez aucune autorisation à demander, hormis dans les sites classés ou sauvegardés. Pour une piscine extérieure d’une superficie de bassin entre 10m2 et 100m²non couverte, ou dont la couverture fait moins de 1,80 m de hauteur au-dessus du sol, une déclaration préalable de travaux devra être établie. Pour une piscine supérieure à 100 m², un permis d’aménager est nécessaire. Enfin, si la couverture fait plus de 1,80 m de hauteur, et quelle que soit la superficie, alors il faut un permis de
construire.
Conclusion : n’hésitez pas à vous faire conseiller en amont sur la faisabilité et sur le régime des autorisations à prévoir par un géomètre-expert … afin de ne pas boire la tasse !+ Lire la suiteFermer -
VENTE : LES ASTUCES POUR VALORISER UN APPARTEMENT
Il existe quelques techniques pour mettre en valeur son bien immobilier. Outre le prix du marché, il existe d’autres critères qui influencent la valeur d’un bien.
Démonstration.4 ATOUTS TECHNIQUES POUR UNE VALORISATION EFFICACE
- L’influence du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Energétique est un document obligatoire à fournir lors d’une vente, et celui-ci a sans conteste une influence psychologique sur le futur acquéreur. Il aura la même importance que l’état général du bâti, l’environnement qui entoure le logement. « Même sans incidence juridique, le DPE peut être l’élément qui fera toute la différence pour l’acheteur si celui-ci hésite. Il ne faut donc pas hésiter à le mettre en avant », explique-t-on à l’Union Nationale des Géomètres-Experts (UNGE).
Mais attention aux spécificités de votre bien : dans les immeubles collectifs à chauffage ou ECS (eau chaude sanitaire) collectif, les calculs sont établis sur la consommation générale, et ils prennent faiblement en compte certains éléments spécifiques de valorisation de votre appartement.
- L’attestation loi Carrez établie par un géomètre expert
La Loi Carrez concerne tout lot de copropriété depuis 1997 : elle a pour objectif de garantir la superficie du logement par une attestation. Elle prend en compte la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, marches, cages d’escalier, embrasures des fenêtres et portes.
Le calcul Loi Carrez ne prend pas en compte les parties du logement dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80m, tout comme les caves, garages et parkings. Pour éviter tout litige lors de la vente, il est recommandé de faire effectuer votre attestation par un Géomètre-expert. Ce document vous assure alors contre un recours de l’acquéreur.
- Les diagnostics amiante, termites, plomb et autres gaz et électricité
Les diagnostics amiante, termites, plomb et autres gaz et électricité permettent au vendeur de se désengager de toutes responsabilités face à d’éventuels vices cachés, puisqu’un vice apparent entraîne tout naturellement une négociation sur le prix du bien immobilier. A savoir : le diagnostic RNT (risques naturels et technologiques) est le seul à pouvoir entrainer l’annulation de la vente.
- Et aussi ……
Renseignez-vous sur les possibilités d’extension ou de transformation possible de votre bien ou des annexes comme les parties communes par exemple : est-il possible d’acquérir une chambre de bonne ou les combles? Pouvez-vous transformer le bien, avec par exemple le changement d’un atelier ou d’un parking en habitation ?
Attention, dans tous les cas, il vous faudra demander l’autorisation de la copropriété en assemblée générale, procéder à un modificatif de division en copropriété, publication et accès aux tiers.+ Lire la suiteFermer -
LES TRAVAUX SOUMIS À UNE DÉCLARATION PRÉALABLE
Quels sont les types de travaux soumis à une simple Déclaration ?
Ce mois-ci, zoom sur la Déclaration Préalable qui concerne de nombreuses opérations foncières, d’urbanisme et de construction.La Déclaration Préalable (DP) est un document permettant de déclarer des travaux non soumis à permis de construire ou à permis d’aménager (construction nouvelle ou existante, création de terrains à bâtir, lorsqu’ils sont cependant suffisamment importants).
LES TYPES DE TRAVAUX CONCERNÉS
La DP est obligatoire dans les cas de constructions nouvelles sous conditions de surface de plancher (si vos travaux créent entre 5 m² et 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol), de constructions existantes devant subir des travaux ou un changement de destination, de travaux et d’aménagements affectant l’utilisation au sol. Elle est également obligatoire en cas de lotissement dès le premier terrain à bâtir créé ne comportant pas d’espaces ou d’aménagements communs.
MARCHE À SUIVRE
Dans une DP, il faut fournir en plus du formulaire de déclaration, un plan de situation, un plan de masse ou des lieux, des croquis ou des plans cotés en 3D.
DÉLAI
Le délai d’instruction est d’un mois. Ce délai peut être fixé à deux mois ou plus dans certains cas. Le dépôt est fait en Mairie et l’instruction confiée au service d’urbanisme municipal, ou éventuellement aux services de l’Etat (DDT) ou à des établissements intercommunaux.
• En cas d’accord : le Maire délivre un arrêté de non opposition valable 2 ans.
• En cas de refus : il s’agit d’un arrêté d’opposition.
• Sans réponse : il y a accord tacite. L’administration est obligée de délivrer un certificat de non opposition d’une durée de validité de 2 ans.
En cas de non-opposition, les règles d’urbanisme sont cristallisées durant 5 ans.
GARANTIES ET VALIDITÉ
La décision, dans un cas positif, s’appelle décision de non opposition. Elle est valable 2 ans à partir de sa notification.
ATTENTION
selon le nouvel article L424-5 du Code de l’urbanisme (loi ALUR), la décision de non opposition à une déclaration préalable peut être retirée par la commune, si elle est illégale, dans un délai de trois mois à compter de la date de décision.
Le dossier de déclaration préalable est assez fastidieux : vous devrez surement demander de l’aide pour la rédaction et la réalisation des nombreux plans ou schémas. Par exemple : en ce qui concerne les lotissements, l’assistance d’un géomètre-expert est indispensable pour fixer les limites de propriété des nouvelles parcelles et rédiger le descriptif du terrain constructible vendu.+ Lire la suiteFermer -
IL EST PERMIS DE DÉMOLIR… MAIS PAS N’IMPORTE QUOI !
Destiné à protéger le patrimoine bâti, en même temps que les occupants de logements anciens… que recouvre exactement le permis de démolir ? On connaît bien le permis de construire, mais moins celui de démolir : les réponses avec notre consultant géomètre-expert.
Le permis de démolir constitue à la fois une forme de sauvegarde du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites, et une protection des occupants des logements anciens. Ainsi « les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d’un permis de démolir lorsque la construction relève d’une protection particulière, ou si elle est située dans une commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir. » explique Patrice Lanquetin, géomètre-expert en Ile-de-France et membre de l’UNGE (Union Nationale des Géomètres-Experts).
UNE OBLIGATION SÉLECTIVE
Juridiquement, le permis de démolir se présente comme une autorisation administrative préalable à la démolition partielle ou totale d’un bâtiment. Mais concrètement, il n’est pas obligatoire partout en France. C’est le Code de l’Urbanisme qui en définit le champ d’application, et en particulier les zones : tout Paris et les communes situées dans un rayon de 50 km, mais aussi les communes de plus de 10000 habitants, de même que les secteurs sauvegardés, les zones de protection autour des monuments historiques, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et les espaces naturels sensibles.
A l’intérieur d’une commune, le POS (plan d’occupation des sols) ou le PLU (plan local d’urbanisme) peuvent délimiter des quartiers, des secteurs ou même des monuments ou des sites très localisés à protéger pour des motifs esthétiques, historiques ou écologiques. « Il faut donc se renseigner à la mairie de la commune où est située la construction pour le savoir » insiste Patrice Lanquetin.
Ainsi, dans votre commune, le permis de démolir devra être obtenu pour des travaux qui vont détruire ou rendre inutilisable « tout ou partie d’une construction située dans une partie où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir. » Et outre les cas cités plus haut, on notera par exemple les « travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique » ou encore « située dans un site inscrit ou classé au titre du Code de l’Environnement. »
Il existe des dispenses dans le cas d’une décision de justice, d’une démolition effectuée en application de la législation sur les immeubles menaçant ruine, ou de la démolition de bâtiments en exécution des plans d’alignement. Par ailleurs, les canalisations ou de lignes électriques, de construction à titre précaire et de bâtiment couverts par le secret de la défense nationale échappent à ces règles.
UN DOSSIER COMPLET
La demande de permis de démolir s’effectue au moyen d’un formulaire Cerfa n° 13405*03 accompagné d’un dossier. Un dossier qui doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le bien.
Ce dossier est assez lourd : plan de situation ; plan de masse des constructions à démolir ou à modifier, et photographies des bâtiments à démolir. Et des documents complémentaires en cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment inscrit au titre des monuments historiques, adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques ou situé dans un cœur de parc national
Il est conseillé de faire établir par un professionnel (un géomètre-expert sera adapté) un plan de propriété avec indication des bâtiments à démolir et des bâtiments conservés. Il faut s’assurer que les murs concernés ne sont pas mitoyens : « un bornage est alors indispensable ». Des plans d’intérieurs ou des façades peuvent être demandés (à Paris en particulier).
Le délai d’instruction est de deux mois à partir de la date de dépôt de la demande. La décision de la mairie est notifiée par arrêté municipal qui est adressé par lettre recommandée ou par courrier électronique. En cas d’absence de réponse après les deux mois, cela indique que la mairie ne s’oppose pas au projet de la demande. Il est conseillé, dans ce cas, de faire la demande d’un certificat attestant l’absence d’opposition.
FISCALITÉ
En cas de non reconstruction après démolition, une déclaration modèle « IL » faisant état de la démolition devra être déposée dans le centre des impôts fonciers compètent afin de modifier la base de calcul des taxes.
Dans le cadre d’opérations de rénovation lourde de locaux s’étalant sur plusieurs années qui concerne une démolition totale suivie d’une reconstruction, « il est possible de solliciter l’imposition du terrain à la seule taxe foncière sur les propriétés non bâties pendant la durée des travaux, car elle est inférieure à la taxe foncière sur les propriétés bâties. » rappelle notre géomètre-expert Il faudra également, déposer une déclaration modèle « IL ».+ Lire la suiteFermer
Pour contacter la chambre des géomètres-experts de l’Ile-de-France
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il est constitué une association dite :
CHAMBRE DES GEOMETRES-EXPERTS DE PARIS
Elle est placée sous le régime de la Loi du 21 Mars 1884, modifiée par la Loi du 12 Mars 1920 sur les Syndicats.
Son siège social est situé 103 rue Jouffroy d'Abbans - 75017 PARIS